Сделки с недвижимостью. Теория и практика

О том, как это объединить в образовательной программе, рассказывает Василий Неделько, создатель и руководитель программы профессиональной переподготовки «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью», управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры»

vecteezy

Василий, программа переподготовки «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью» стартовала в Вышке в 2021 году и сразу получила восторженные отзывы от выпускников. Как родилась идея такой программы?

Наша компания уже более 29 лет занимается сопровождением сделок с недвижимостью. В своей практике мы часто сталкиваемся с агентами, которые не обладают необходимыми юридическими знаниями и опытом. Это негативно сказывается как на рынке, так и на клиентах. Очевидно, что в этой области не хватает узких специалистов.

Идея создать уникальную образовательную программу, которая объединила бы теорию и практику, появилась у нас давно. Мы начали воплощать её в жизнь, написав две книги о сделках с недвижимостью. Затем мы разработали 12-часовой курс для Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафьева на тему «Практические аспекты заключения договоров на примере сделок с коммерческой недвижимостью».

В 2021 году руководитель Высшей школы юриспруденции и администрирования Кузнецов Дмитрий Левонович предложил мне создать программу профессиональной переподготовки, посвящённую юридическому сопровождению сделок с недвижимостью. Эта задача показалась мне интересной и амбициозной. Мы с партнёрами сразу же загорелись идеей систематизировать все наши наработки и создать обучающую программу, которая будет не только теоретической, но и даст специалистам реальный практический результат.

- Для кого больше подходит курс: для юристов или риэлторов?

- Как раз соединить юридическую теорию с риэлторской практикой сопровождения сделок и есть задача программы. Есть риэлторы, которые чаще всего не имеют юридического образования, но они хорошо знают реалии рынка: как продавать, покупать, структурировать сделки. Есть категория юристов, которые на недвижимости не специализируются. Они могут иметь даже ученую степень юриспруденцию. Они знают, как это должно быть. Но практика отличается от базовых знаний. И мы решили, что юристам, которые не занимались сделками с недвижимостью, будет более полезно, познакомиться с реальной практикой юридической проверки и структурирования сделок. А риелторам нужна теория. Таким образом, у нас на курсе обучаются и юристы, и риэлторы, которые стремятся получить дополнительные системные навыки, связанные с сопровождением сделок с недвижимостью, владельцы бизнеса.

                 

- Как построена программа? Акцент больше ставится на практику или теорию?  

- Мы разделили программу на 3 модуля. В первом, теоретическом, модуле мы даем прикладную теорию: дайджест из всего, что действительно нужно для сопровождения сделок с недвижимостью. Ничего лишнего. Теорию подаем в увлекательной, интерактивной форме. Изначально мы думали, что этот модуль не будет интересен юристам. И ошиблись. Законодательство очень активное, постоянно меняется. Наш теоретический дайджест позволяет юристам под новым углом взглянуть на ранее полученные знания, систематизировать их и обновить.

Второй и третий модули посвящены практике. Модуль «Методики проведения правовой экспертизы в сделках с недвижимостью» направлен на обучение слушателей эффективным способам проведения проверок недвижимости и правообладателей.

На примерах реальных ситуаций мы разбираем, на что следует обращать внимание в таких проверках. Знакомство с актуальной судебной практикой помогает слушателям лучше понять, где могут скрываться риски и как их выявлять.

В третьем модуле мы обсуждаем практические аспекты, связанные с организацией сделок с недвижимостью. Мы подчеркиваем, что цели покупателя и продавца в процессе купли-продажи различаются. Не существует универсальных договоров купли-продажи, которые бы подходили всем. Мы должны акцентировать внимание на различных аспектах, чтобы договор соответствовал именно задачам нашего клиента.

Неправильно структурированная сделка может привести к потере клиентом и денег, и недвижимости, или же повлечь за собой дополнительные расходы на доработку объекта. Однако при тщательной подготовке сделки можно избежать этих проблем.

Например, клиент покупает земельный участок с расположенным на нём производственным зданием. Казалось бы, всё в идеальном состоянии по документам. После юридической и кадастровой проверки выясняется, что на земельном участке расположено чужое здание, права на которые не зарегистрированы, в цехе проведена несогласованная реконструкция и есть ряд других нарушений. Нам нужно таким образом структурировать сделку, чтобы устранение выявленных рисков переложить на плечи продавца. Чтобы он сам либо устранил их до сделки, либо снизил цену. Отдельное внимание – аспектам работы с государственными органами. Это ускоряет процесс регистрации и уменьшает вероятность ошибок.

Очень важно, что в программе теория совмещена с практикой. Как писал Суворов в своём трактате «Наука побеждать»: «Теория без практики — мертва, а практика без теории слепа».

Слушатели выполняют практические задания: делают юридические заключения по результатам проверки недвижимости и разрабатывают договоры купли-продажи недвижимости по заданным условиям как в интересах продавца, так и в интересах покупателя недвижимости.

 

- Кто читает лекции?

- В нашем курсе преподают ведущие специалисты, обладающие многолетним опытом работы в крупных консалтинговых и девелоперских компаниях, а также в Росреестре.

О регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре рассказывает Надежда Сергеевна Чистякова — заместитель начальника Управления корпоративного обучения Росреестра. Заместитель генерального директора компании MR Group, одного из крупнейших застройщиков в Москве, делится своим опытом в области договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) и комплексного развития территорий (КРТ). Про проверку недвижимости и структурирование сделок рассказывают партнеры нашей компании. Таким образом, в этой программе мы собрали уникальный пул экспертов.

- Судя по отзывам выпускников, они применяют на практике новые знания еще до окончания курса?

- Радует, что еще не окончив курс, они уже начинают работать по-новому. Мы даем сложные реальные кейсы, уже после второго модуля студенты делают юридические заключения на данных кейсах. Один из выпускников поделился, что раньше все вопросы по организации и проведению сделок полностью передавались в юридический отдел. Он написал: «Еще до окончания данного курса мне стало намного проще вести переговоры с любой стороной сделки, так как не приходится больше делать паузы и прерывать общение фразой: «Простите, уточню этот момент у юристов».

- Наверняка у вас уходит много времени на программу? Зачем Вам это?  

- Мы занимаемся этим не ради прибыли. Нам приятно видеть, как наши слушатели активно осваивают знания и выражают благодарность за программу. Более того, некоторых из них мы приглашаем к себе на работу, а другие становятся нашими клиентами.

После успешной защиты выпускной работы выпускники получают диплом о профессиональной переподготовке установленного НИУ ВШЭ образца. Однако не это главное. Важно, что наши выпускники выходят на новый уровень профессионализма и лучше подготовлены к сделкам.

Когда мы сталкиваемся с ними в процессе сделок, нам становится легче работать и структурировать их, потому что мы говорим на одном языке.

 

Беседовала Елизавета Шандера